学者:楼市调控还有大招登场 买房务必谨慎

　　随着金融去杠杆与经济防风险的逐步深化，各地楼市调控也正在“渐入佳境”。据统计，自2016年四季度以来，全国超55个城市发布了各种相关房地产调控政策累计超160次，楼市调控层层加码，目前已进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。

　　楼市调控的不断升级，让热点地区的房价有了些许松动的迹象，在二手房占整个楼市成交量大头的北京，相关统计显示，4月，二手住宅网签16902套，环比减少35%，同比减少36%，二手住宅的成交均价为59564元/平米，相比3月下降6.8%，顺义、房山等郊区下降幅度超过一成。5月上半月，北京二手住宅共网签4817套，环比4月下半月又下降45.3%。

　　不仅如此，楼市调控似乎并没有丝毫松动的迹象，而且在部分地区仍在继续加码，4月底，北京楼市又迎来定向加息，部分商业银行新房、二手房的首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%；与此同时，上海、广州和深圳的部分商业银行也收紧了房贷的优惠力度，上海首套房贷利率由9折上调至95折甚至基准。

　　相比于限购、限价等手段，房贷利率上浮威力显然更大，其对楼市杀伤力堪比调控中的“核弹”，以贷款100万、30年、等额本息为例，基准利率1.2倍与基准利率相比，月均还款相差611元，总利息相差22万。对于一线城市动辄500万以上的一套商品房来说，利率上浮对购房者月均还款压力无疑是十分显著的。

　　2017年以来，维护金融安全已上升至政治局会议高度，“一行三会”纷纷出重拳进行金融整肃，市场综合利率显著提升，因而在金融去杠杆背景下，市场的资产荒已逐步演变为负债荒。具体来说，2016年市场上流动性较为充沛，利率也较低，无论是货币市场、商品市场还是楼市，大家都愿意以加杠杆方式去追逐一些回报率并不高的资产；但2017年起，央行在公开市场累计净回笼资金量明显大于净投放资金量，并提高了MLF、SLF等货币工具的利率，银监会更是一口气连出8道金牌重点打击金融空转。

　　央行货币放水的总闸门稍稍拧紧了一下，大型商业银行的头寸紧接着就吃紧，而从大型商业银行放出的同业资金也就随之减少且利率上浮，在整个市场上则表现为流动性持续的紧张。在2016年，企业新发债利率基本在4.3%左右，且供不应求，而在2017年4月份，新发公司债平均票面利率已升至5.68%，虽为近两年来的最高值，但也只有信用较好的公司才能发行，而AA级城投债发债成本已升至7%附近，发债成本的提升让很多公司甚至取消了发债。能较好的反应市场流动性水平的10年期国债期货收益率5月中旬已逼近3.7%关口。

　　在市场流动性持续吃紧、银行负债成本持续上升的背景下，目前一线城市楼市的定向加息毫无疑问的会很快传导至二三线城市，最终市场房贷利率会出现明显的提升。据统计，全国首套房平均贷款利率今年以来已连续4个月上升，4月末已升至4.5%，在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣上升。

　　市场流动性趋紧不仅会增加购房者的负担，同样会增加开发商的资金成本，房地产开发属资本密集型行业，一面是政府限价，一面是资金成本大幅上升，最终侵蚀的是利润，“不拿地等死，高价拿地找死”同样困扰地产商，可以断言，地产商未来两年的日子注定不会太好过。虽然近期公布的房地产开发投资与地产企业土地购置面积增速仍在上涨，但研究显示，以上两项数据相对于调控政策一般会滞后3-5个月，也就是说年中两项指标预计会出现下降。预计今年年底，开发商受困于不断提高的资金成本，急于回笼资金也会迫使其加速销售。不仅如此，作为楼市长效机制的一部分，热点城市也纷纷提高了土地供给幅度，针对刚需的自住房供给也大幅增加，这样可以分流一部分商品房的需求。

　　综上，无论是从需求方还是供给方，楼市降温都是必然。当然，根据商品房市场化的10余年的经验来看，每次楼市调控后三年内都会因拉动经济需要而放松调控，导致的结果是迎来新一轮暴涨，因而有人就得出了每次调控都是下手的好时机的结论。

　　但此次与以往存在一个重大的不同是不能忽视的，这就是美国进入加息周期。过往10年正好是美国货币扩张的10年，我国外向型经济的特点让我们积累了近4万亿美元的外汇储备（2014年中期），并形成了以外汇占款为基础货币的主要发行方式。但资产价格的快速上涨和金融业的过快发展侵蚀了实体经济的投资回报率，使得经常项目与资本项目双顺差的格局在2015年后转为一顺一逆（资本项目逆差），对应外汇占款呈逐渐减少的态势，央行也就不得不开发PSL、MLF、SLF等新型货币工具发行基础货币。一旦货币工具发行收缩那么基础货币发行量就会减少，对应央行资产负债表也会随之“缩表”，在我国仍以间接融资为主要途径前提下，银监会对银行业监管的升级则会压制货币乘数的扩张，因而金融去杠杆背景下未来广义货币同比增幅也会下降。

　　随着美国加息频率的加快，我国货币政策是不可能也不允许继续宽松下去的，否则资本流出压力将大增，好不容易压下来的人民币汇率贬值压力也会再起，唯一的办法就是收缩货币并跟着美联储加息节奏提高市场利率。根据联邦公开市场委员会早前的声明，2017、2018美联储预计加息6次以上，2019年将加息2次以上，预计美联储利率将可能达到3.5%左右。如此一来，最保守估计未来我国房贷利率也将达到6%以上，也就是说楼市的定向加息其实才刚刚开始，未来调控即使放松，还贷压力的大幅上涨仍是压制房价的一个重要因素。近期，环京热点地区楼市由于投机色彩浓重目前已快速降温。

　　因而，在楼市调控的“大招”逐渐登场之际，买房还是谨慎为好！

　　（作者系青年经济学者）