居者有其屋各国行其道：高房价的中国值得借鉴的经验
古今中外，“住”的问题都是民众最关心的大事之一，而“居者有其屋”也是为政者追求的共同目标。针对低收入群体，各国政府根据各自国情，制定了不同的安居政策，很多做法在解决居民居住问题上被证明是行之有效的。
纵览这些国家的成功经验，可以发现，其核心之一就是政策干预及政府出资。在当今许多发达国家和地区，以租赁为主的公共住房制度已经在住房保障体系中居于核心地位，日本的公营住宅、新加坡的组屋、法国的廉租房等都是如此。
这些国家的公共住房完全由政府进行主导，由政府投资建设，由政府部门运营管理，并以低廉的价格进行租赁或销售，同时给予货币化补贴。正是政府的强力介入，使得公共住房成为解决中低收入者住房问题的利器。
法国：
廉租房占了近一半
法国拥有世界级大都市巴黎，规模庞大的城市使得居民住房成为法国市政建设不容忽视的问题。为了解决在寸土寸金的城市满足低收入居民的住房需求，法国大力推动廉租房等福利性住房建设，使更多人“居者有其屋”，廉租房已成为法国社会稳定器。
法国的福利性住房是指公共或私营机构投资兴建的，为收入较低、无法通过房地产市场获得住房的居民提供的住房，包括由公共或私人机构建设并管理的廉租房，由私营企业资助、建设并管理的住房以及得到公共机构资助的集资建房。
据统计，法国每１０００人拥有６９．２套福利性住房；此外，廉租房占法国可出租房屋的４０％至５０％。
近年来，法国不断推动福利性住房建设，从而使廉租房不断增加。据法国政府住房事务部门２０１０年２月公布的数据，２００９年，法国共资助兴建１２万套福利性住房，这一数字是２０００年的３倍；２００５年至２００９年，法国共资助兴建４８．５万套福利性住房；２０１０年，法国政府还将出资４７亿欧元，资助兴建福利性住房。
目前，法国约有４５０万套廉租房（其中一半是１９８５年以后兴建的），约占法国主要住房的１７％。这些廉租房由８６３个专门机构进行管理。２００８年，在巴黎大区（巴黎市区和周边几个省），租用廉租房的居民每月收入最高不得超过１９６３欧元，其他地区为１７０６欧元。在法国6000万人口中约有１０００万租住在廉租房内。
法国住房构成中福利性住房比重较大的一个重要原因是有法律保障，例如２０００年颁布的一项法律规定，在人口超过５万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于２０％，否则将受到处罚。又如，２００６年的《国家住房承诺法》鼓励加大福利性住房供给。
２００７年，法国通过《可抗辩居住权法》，承诺增加住房建设投入。该法同时规定，国家保障居民的合法住房权，居民可通过法律手段维护自己的住房权。法律还规定，政府应满足低收入者、无家可归者等人士对由政府补贴的社会住房的需要。从２００８年１２月１日起，在住房申请没有收到满意答复的情况下，无房户、将被逐出现住房者、仅拥有临时住房者、居住在恶劣或危险环境中的人员等住房困难户可向主管部门要求解决住房问题，如问题得不到解决，可向行政法院提起诉讼。
此外，早在１９９８年，法国还颁布了一项法律，要求福利性住房在分配中加强透明度。
由于廉租房的租金通常只有市场价格的三分之一，最低仅有六分之一，这使很多低收入居民首先选择租房而不是买房。从而降低市场上对住房的需求，同时也对稳定房价起了一定作用。
法国的房价得到有效控制得益于其完备的社会福利制度和税收制度，其中廉租房制度是法国政府调控房价的最有效手段。
不过，尽管法国推广廉租房产生了良好社会效益，但并非没有问题。
首先，一些分析人士指出，这一实践中分配规则不尽合理，一些收入超标的居民仍可以享受福利性住房。
第二，法国一直对福利性住房分配存在争议：到底是全民福利享受，还是最需要住房的居民先获益。按收入上限原则，法国约６０％人口有权享受廉租房。
第三，法国“廉租房”的租期是永久性的，一名低收入者在租下“廉租房”后，即使今后成为总理，仍可长期占有该住房；而另一些急需住房的人却可能因此得不到房子。
第四，由于大部分廉租房建设在巴黎郊区，城市出现泾渭分明的“富人区”和“廉租区”。居住在“廉租区”的居民就业机会相对少、环境相对恶劣、陷入贫困的几率较大，这些造成社会矛盾和不稳定因素。
新加坡：
八成居民住公共房
“居者有其屋”是新加坡政府住房政策的理念核心。在过去５０年中，新加坡政府建造了近１００万套公共住房，解决了８０％人口的住房问题。
新加坡政府于１９６０年成立建屋发展局，负责解决公共住房问题，并于１９６４年推出“居者有其屋计划”。经过近５０年的发展，新加坡已形成了以公共住房为主、商品房为辅的房地产市场格局。
新加坡的公共住房即政府组屋，类似于中国的经济适用房，由政府投资修建并以低价出售或出租。目前，新加坡人口近５００万，全国超过８０％的人口居住在组屋。
负责修建组屋的建屋发展局可以无偿得到政府划拨的土地，但私人房地产开发商必须通过土地批租来有偿获得土地使用权。政府对组屋的开发成本进行严格控制，通过优化使用土地、节约设计成本、提高施工效率等手段来降低成本。
政府对购买组屋的条件有明确规定，以确保大多数中低收入人群有房可住。新加坡公民要想购买组屋需满足的条件有：年龄需在２１岁以上，必须组成一个核心家庭，每月家庭总收入不超过８０００新元（１美元约合１．３８新元），不拥有任何私人产业。
２００９年，新加坡新出售的组屋根据地段和面积不同，每套价格从１０万新元至３３万新元不等，同期新加坡人均月收入约为３６００新元。而对于每月收入在１５００新元以下的低收入家庭，政府提供小户型租赁组屋，每月租金不超过３００新元。
优惠利率贷款和公积金也是新加坡政府减少购房者压力的重要手段。建屋发展局为合格家庭提供多达两次的优惠利率贷款，偿还期高达３０年。此外，政府还给首次购房者和低收入者提供额外购房津贴和杂费回扣。平均而言，新加坡人只需动用薪金的２０％来偿还组屋贷款。
在日前新加坡举行世界城市峰会期间，新加坡国家发展部长马宝山对新华社记者说，尽管建屋发展局常年出现赤字，其活动经费需由政府补助金填补，“居者有其屋”仍是政府非常重要的一项政策。
马宝山说：“我们希望‘居者有其屋’政策能增加新加坡人对国家的归属感，让人们感到这里就是自己的家！”
德国：
多数人更愿租房
多年来，德国房价一直保持在相对较低的水平，但低房价并未刺激德国人买房置业的需求。与买房相比，大多数德国人更愿意租房住。房屋租赁市场的繁荣，对稳定住房市场需求和避免房价大幅飙升起到了重要作用。
目前，德国租房者占多数，有６０％左右的居民租房，其中年轻人７７％左右为租房族。德国租房比例高，重要原因就是德国法律给予承租人近乎完美的保障。在德国，租房的“安全感”并不亚于买房，甚至几十年居住在一所出租房中的德国家庭也不在少数。
德国公共租赁住房的发展大致经历了两个阶段：一是二战后到上世纪末，德国大规模兴建社会福利住房，解决二战以及两德统一后低收入者的住房问题。二是自上世纪末开始，大多数居民的住房问题得以解决，福利房逐渐退出历史舞台，但政府仍然通过控制房价、房租等手段保障低收入者的住房。
德国早期的社会保障用房开发经验是国际范围内被广泛参考的模式之一。德国政府划出特定区域建设低收入人群住房，由社会投资人开发建设，并向住房者收取低于市场价格的租金，租金与市价的差额由政府补贴给投资人。
对建设社会福利住房的投资人，无论是个人、社会团体还是企业，政府都对其进行资助，通常是向住房建设投资者提供无息住房建设贷款，该贷款偿还期可长达３０年至３５年。还贷期结束后，约束解除，房屋所有人可以按市场价格出租出售房屋。
社会福利住房主要面向低收入群体、多子女家庭、老人和残疾人等，按照规定，只有收入低于一定标准的家庭才有权利承租社会福利住房。
在社会福利房兴盛时期，德国约有三分之一的住房具有社会福利住房的性质，但自１９９８年起德国开始逐渐废除福利住房建设中的相关优惠政策。
在社会福利住房逐渐退出市场的同时，德国并未放松对整个住房和租房市场的管理，低收入家庭住房问题依然得到了良好的解决。
德国《民法典》等多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束，特别注重保护房客利益，规定房东不得随意涨房租。例如，房东须书面陈述涨价理由，并且在一般情况下还须举出3个同类住房涨价的例证，否则房客可以起诉。需要指出的是，即使要涨到同类住房的通常水平，当事人还必须连续１５个月内没涨过价，而且涨幅一般不得超过１０％。
根据法律，德国每个州、市及乡镇都设有独立机构，主要是根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况，来确定基本价格范围。而且法律明文规定，如果房东的房租超过“合理房租”２０％，就构成违法行为，超过５０％就构成犯罪，这就使得租房市场极为稳定。因此它制定的价格一般都能得到执行。
德国法律还很注重保护租房者权益。如果租房者没钱支付房租，房主不能直接将其赶出去，而需要先上诉到法庭，提供证据证明租房者确实没有足够收入，而这一过程既费时又费钱。以前，租房者有义务在居住几年后自掏腰包对房屋进行维修或重新装修。而现在，这一义务也已经取消。此外，政府还根据家庭成员多少、失业时间长短等条件向贫困家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。
德国公共租赁房屋的政策根据不同时期的需要而转变，但总体原则始终是保障居者有其屋。从实践看，早期德国调动各种社会资源建设福利房，对于解决住房紧张、稳定房价起到了决定性作用；当前德国政府逐步退出公租房市场，也是适应了形势需要，这并未妨碍低收入者解决住房问题。
日本：
低收入者有保障
在战后重建期和随后的经济高速发展期，大批日本归国人员和打工族涌入大中城市导致住房问题十分突出。为使大多数人能“居者有其屋”，日本政府采取“保低放高”政策，即政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，保证中低收入者能买得起房或租得起房，而高收入者住房问题则由房地产市场解决。
依据《住宅金融公库法》，政府全额出资设立“住宅金融金库”为购房者和建房机构及个人提供低息贷款。此后，政府于１９５５年颁布《住宅融资保险法》，为金融机构发放住房贷款提供保险，促使金融机构向购房者提供贷款。此外，政府还通过减免所得税、赠与税和房屋登记许可税等多种措施鼓励国民购房。
在立法方面，政府制定《住宅公团法》，由政府出资建立日本住宅公团，负责在大中城市及其周边地区建设住宅和进行城区改造，以较为公平的价格向有能力的购房者出售或出租设施齐全且质量高的住房。政府还颁布《公营住宅法》，为中央政府向地方政府兴建廉价住房提供实物、金融和税收支持。
应该说，这些措施取得显着成效。据统计，截至２０００年，日本住宅公团累计建房１５０万套，用于出租和销售的各占５０％；地方政府累计翻修和新建住房２００多万套。同时，住宅公库累计为１８９０万套住房提供１７７．４万亿日元（１美元约合８８日元）融资。
日本房屋自有率比较高，廉租房数量仅占住房总量的４％至５％，但还是在解决低收入人群住房问题上发挥了重要作用。
